道路種別とは──不動産取引で知っておきたい基礎知識【2026-08-20更新】 | 事業用地・売倉庫・売工場の売買｜オン・フォワード

道路種別とは2026-08-20

道路種別とは──不動産取引で知っておきたい基礎知識

不動産の売買や賃貸を検討する際、「その土地に接する道路が何であるか」は非常に重要な要素です。
道路の種別によって、建物の建て替えの可否、資産価値、将来の売却のしやすさまで大きく変わってきます。
本コラムでは、建築基準法上の道路種別と、それぞれの違い・注意点をわかりやすく解説します。

なぜ道路種別が重要なのか

建築基準法では、原則として「幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地には、
建物を建てることができない」というルール(接道義務)が定められています。

つまり、目の前の道が建築基準法上の「道路」として認められていなければ、たとえ今建物が建っていても、将来建て替えができない、
いわゆる「再建築不可物件」になってしまう可能性があります。
物件を検討する際は、必ず接している道路の種別を確認する必要があります。

道路種別の一覧と特徴

道路種別は、すべて建築基準法第42条を根拠に区分されています。同条では、幅員4m以上の道路のうち、
どのような成り立ちの道が「建築基準法上の道路」として扱われるかを号ごとに定めています。
 

1. 建築基準法42条1項1号道路

国道・都道府県道・市区町村道など、既存の公共道路がそのまま建築基準法上の道路として扱われる区分です。
幅員4m以上あることが前提で、最も一般的で安心感のある道路種別です。

ポイント:公道であるため管理が行き届いており、トラブルが少ない傾向にあります。

2. 建築基準法42条1項2号道路

都市計画法などに基づく開発行為によって造られ、建築基準法上の道路として扱われる区分です。
宅地開発の際に新設された道路で、幅員4m以上が確保されています。

ポイント:比較的新しい分譲地に多く見られます。
 

3. 建築基準法42条1項3号道路(既存道路)

建築基準法が施行された時点(昭和25年)ですでに存在していた、幅員4m以上の道路です。

ポイント:古くからある道で、公道・私道どちらの場合もあります。
 

4. 建築基準法42条1項4号道路(計画道路)

2年以内に新設・変更されることが決まっている道路として、特定行政庁が指定したものです。

ポイント:現況ではまだ完成していないケースがあるため、事前の確認が不可欠です。
 

5. 建築基準法42条1項5号道路(位置指定道路)

土地の所有者が申請し、特定行政庁から「道路」としての位置指定を受けた私道です。
分譲地内の私道などに多く見られます。
 

注意点: